kamil şeker
New member
Hamburg partileri durmuş konut inşaatlarını nasıl teşvik etmek istiyor? Programlara bakıldığında yeni tasarımlara ve süreçlere ihtiyaç olduğu görülüyor. Bu nedenle bazıları “Hamburg Evi”ni ve “Hamburg Standardını” teşvik ederken, diğerleri “Hamburg Parası”nı teşvik ediyor.
Uygun fiyatlı konut arayışı, Hamburg'daki seçim kampanyasının en önemli konularından biri. Burada da kiralar son yıllarda artmaya devam etti. Artık birçok hane net gelirinin yarısını kiraya harcıyor. Bu durum özellikle düşük gelirli kişileri, bekar ebeveynleri, yaşlıları, stajyerleri ve öğrencileri etkilemektedir.
Başlangıçtaki duruma gelince, taraflar büyük oranda aynı fikirde. Herkes için uygun fiyatlı konut, şehri bir arada tutan sosyal kittir. Bu hedefe nasıl ulaşılacağı konusunda görüşler farklılık göstermektedir. Tartışma noktalarından biri, 2023'te kırmızı-yeşil Senato tarafından anayasaya sabitlenen kalıtsal bina hakkıdır. SPD, şehrin yeniden herkese yeterli sayıda kalıcı olarak uygun fiyatlı daire sunabilmesi ve gelecekte kreşler, okullar ve sosyal kurumlar için alan sağlamaya devam edebilmesi için artık hiçbir mülk satmaması gerektiğini savunuyor. Bu nedenle bunlar yalnızca yüz yıla kadar uzun vadeli kiralamalar halinde verilebilir.
CDU bunu mevcut ve gelecek nesiller için büyük bir yük olarak görüyor. Konut sektörü de bunu sert bir şekilde eleştiriyor. Her şeyden önce Hamburg'daki çok sayıda ve önemli konut kooperatifi araziyi kiralamak yerine satın almak istiyor. FDP aynı zamanda kalıtsal inşaat kanununun inşaat kooperatiflerinin ve özel yatırımcıların ekonomik faaliyetlerini engellediğini düşünüyor. Ayrıca kalıtsal inşaat haklarının kaldırılmasını da savunuyor.
Rakiplerin bakış açısına göre bu kısıtlama uygunsuz bir zamanda geldi. İnşaat sektörü derin bir kriz içinde. Ancak mevcut rakamlar, Hamburg'un yeni konut inşaatının zor duruma rağmen yavaş yavaş yeniden hız kazandığını gösteriyor. 2024 yılında bir önceki yıla göre önemli ölçüde daha fazla daire onaylandı. Her ne kadar şehir, kendi kendine belirlediği yılda 10.000 dairelik hedefin oldukça gerisinde olsa da, sanki dibe vurmuş gibi görünüyor.
Modüler bir sistem kullanarak daha hızlı oluşturun
Gelecekte daha fazla ve daha ucuz daire inşa etmek için SPD, inşaat maliyetlerini düşürmeyi ve onay sürecini kısaltmayı mümkün kılacak modüler bir sistem olan “Hamburg Standardı” üzerinde uzmanlarla birlikte çalışıyor. SPD, kira kontrolünü genişletmek ve üçlü karışımı daha da geliştirmek istiyor. Yeni binalar için şu anda kamu tarafından finanse edilen kiralık konutların üçte birini, özel olarak finanse edilen kiralık konutların üçte birini ve kat mülkiyeti inşaatlarının üçte birini sağlamaktadır.
Yeşiller için bu yeterli değil. İlk etapta yıllık 3 bin 500 sübvansiyonlu ve indirimli daire, orta vadede ise 5 bin konutla orta gelir gruplarının yükünü hafifletmek istiyorlar. Üçte bir karışımını 50/50 modeline genişletmek istiyorlar. Bu şu anlama gelir: Her büyük inşaat projesi en az yüzde 50 sübvansiyonlu daire ve en fazla yüzde 50 özel finansmanlı daire içermelidir. CDU, üçte birlerin karışımını toplumsal bölünmeye karşı kanıtlanmış bir araç olarak görüyor, ancak bunu bölgesel olarak daha esnek hale getirecek. Yeterli sosyal konutun olduğu bölgelerde bunun dışına çıkılması mümkün olmalıdır. Sol bu konuda Yeşiller'e katılıyor. Yeni binalar inşa edilirken, kira ve sosyal güvenlik kontrolleriyle birlikte her yıl en az 5.000 daireye kamu desteği sağlanacak.
SPD, 2011'den bu yana on binlerce sosyal konutun inşa edilmesiyle övünüyor ve “yolunda kalmak” istiyor. Ancak Hamburg Kiracılar Birliği'ne göre hâlâ çok az sayıda var. Yeşiller bu nedenle “işlerin olağan seyrinden” memnun değil. “Hamburg Evi” modelinde konut sakinlerinin net gelirlerinin yüzde 30'unu kira olarak ödemesi gerekiyor. Bunun artması durumunda kira gelir tablosuna göre düzeltilecektir. Sosyal konut eksikliğiyle mücadele etmek için FDP, CDU gibi, yanlış işgal vergisi uygulamasını yeniden uygulamaya koymak istiyor. Bu vergi, Hamburg'da 1990'dan 2002'ye kadar, gelirleri öngörülen asgari oranın üzerinde olan sosyal konut kiracılarından alınmaktaydı. Küçük bir araştırma, dairelerin yaklaşık yüzde 15'inin çok fazla kazanan kişiler tarafından işgal edildiğini ortaya çıkardı.
Sol, sübvansiyonlu tüm dairelerin süresiz olarak sosyal güvenlik kapsamında kalmasını talep ediyor ve aynı zamanda kira tavanı için de baskı yapıyor. Ayrıca kiralık mülklerin kat mülkiyeti haline dönüştürülmesini de yasaklamak istiyor. Yeşiller, sübvansiyonlu konut taahhütünü 40 yıla çıkarmak istiyor. AfD, sosyal konuta yatırım yapmak yerine “Hamburg konut yardımı” sunmak istiyor. Sosyal konut sıkıntısı nedeniyle sosyal konut bulamayan kiracılara mali destek sağlamak istiyor. Düşük gelirli grupların uygun fiyatlı konut alabilmesi için bir “yerel model” sunmayı planlıyor. Bu amaçla “yerel nüfusa” konut sağlanmasında farklı kriterlere dayalı bir puan sistemi kullanılmalıdır. Aynı zamanda şehrin yoğunlaşmasına da temelden karşı çıkıyor.
Yeşiller için aşırı kiralarla mücadeleye yönelik mevcut araçlar yeterli değil. Kira tefeciliğine karşı çevrimiçi raporlama merkezi ile Hamburgluları çok yüksek kiralardan korumak istiyorlar. Sol, spekülatif boş pozisyonların kamulaştırılması çağrısında bulunuyor ve şehir çapında ilk ret hakkını destekliyor. CDU tamamen farklı yerlerden başlamak istiyor. Emlak piyasasındaki baskıyı hafifletmek için daha fazla inşaat yapılması gerekiyor. Bu aynı zamanda tüm onay sürecinin kolaylaştırılmasını da içerir. Gelecekte inşaat ruhsatları mimarlar veya inşaat mühendisleri gibi yeminli uzmanlar tarafından da verilebilecektir.
İnşaatın da ucuzlaması gerekiyor. Devlet, binaların inşaat maliyetlerinin neredeyse yüzde 40'ını vergi ve harçlarla karşılıyor. SPD Ocak 2023'te emlak transfer vergisini yüzde 5,5'e çıkardı, CDU ise bu oranı yüzde 3,5'e düşürmek istiyor. Konut inşaatını teşvik etmek amacıyla aynı zamanda inşaat sektörü için KDV'yi düşürmek, ucuza inşa edilen “E tipi bina”yı teşvik etmek ve daha yüksek sübvansiyonlar yoluyla özel şahısların üzerindeki yükü hafifletmek istiyor. FDP de bunu destekliyor. Ayrıca binalara kat eklemeyi kolaylaştırmak ve çatı katlarının genişletilmesine onay özgürlüğü vermek istiyor. Genel olarak şehir genelinde daha fazla yoğunlaşma taraftarı.
Binaların bu kadar pahalı olmasının bir nedeni, iklimin korunmasına yönelik katı kurallardır. Binaların hayata geçirilmesi için, mevcut yaklaşık 990.000 dairenin iklim açısından nötr hale getirilmesi amacıyla 2045 yılına kadar Hamburg'da en az 40 milyar avro yatırım yapılması gerekiyor. Kuzey Almanya Konut Şirketleri Birliği'ne (VNW) göre bu, ortalama kirayı metrekare başına yaklaşık 3,50 avro artırıyor.
SPD, programında binalarda enerji verimliliğine yönelik tedbirleri sıkılaştırmayacağını ileri sürüyor. Somut olarak bu şu anlama gelir: Zorunlu yenileme standardı olarak Efficiency House 40'ın olmaması. Yeşiller yeni inşaatlarda yüksek standartları korumayı ve aynı zamanda alternatif inşaat malzemelerinin test edilmesine yatırım yapmayı planlıyor. Örneğin geri dönüştürülmüş betonun (R-beton) kullanımının desteklenmesi düşünülebilir.
Pek çok parti, kendi evine sahip olma hayalini gerçekleştirmek isteyenlerin lehine yarışıyor. CDU, mülk satın almayı kolaylaştırmak için “Hamburg parasını” kullanmak istiyor. İki çocuklu bir ailenin gelecekte 30.000 avroya kadar hibe alması gerekiyor.
Ayrıca, ilk kez alıcılar için tapu harçlarından da feragat etmek istiyor. FDP de aynı şeyi öneriyor; ilk mülk için mülk transfer vergisi indirimi de getirecek. AfD de bu kararlarla puan toplamak istiyor. Ancak emlak vergisinin de kaldırılmasını istiyor.
Havva Eusterhus 2006'dan beri WELT ve Welt am Sonntag için yazıyor Hamburg.
Uygun fiyatlı konut arayışı, Hamburg'daki seçim kampanyasının en önemli konularından biri. Burada da kiralar son yıllarda artmaya devam etti. Artık birçok hane net gelirinin yarısını kiraya harcıyor. Bu durum özellikle düşük gelirli kişileri, bekar ebeveynleri, yaşlıları, stajyerleri ve öğrencileri etkilemektedir.
Başlangıçtaki duruma gelince, taraflar büyük oranda aynı fikirde. Herkes için uygun fiyatlı konut, şehri bir arada tutan sosyal kittir. Bu hedefe nasıl ulaşılacağı konusunda görüşler farklılık göstermektedir. Tartışma noktalarından biri, 2023'te kırmızı-yeşil Senato tarafından anayasaya sabitlenen kalıtsal bina hakkıdır. SPD, şehrin yeniden herkese yeterli sayıda kalıcı olarak uygun fiyatlı daire sunabilmesi ve gelecekte kreşler, okullar ve sosyal kurumlar için alan sağlamaya devam edebilmesi için artık hiçbir mülk satmaması gerektiğini savunuyor. Bu nedenle bunlar yalnızca yüz yıla kadar uzun vadeli kiralamalar halinde verilebilir.
CDU bunu mevcut ve gelecek nesiller için büyük bir yük olarak görüyor. Konut sektörü de bunu sert bir şekilde eleştiriyor. Her şeyden önce Hamburg'daki çok sayıda ve önemli konut kooperatifi araziyi kiralamak yerine satın almak istiyor. FDP aynı zamanda kalıtsal inşaat kanununun inşaat kooperatiflerinin ve özel yatırımcıların ekonomik faaliyetlerini engellediğini düşünüyor. Ayrıca kalıtsal inşaat haklarının kaldırılmasını da savunuyor.
Rakiplerin bakış açısına göre bu kısıtlama uygunsuz bir zamanda geldi. İnşaat sektörü derin bir kriz içinde. Ancak mevcut rakamlar, Hamburg'un yeni konut inşaatının zor duruma rağmen yavaş yavaş yeniden hız kazandığını gösteriyor. 2024 yılında bir önceki yıla göre önemli ölçüde daha fazla daire onaylandı. Her ne kadar şehir, kendi kendine belirlediği yılda 10.000 dairelik hedefin oldukça gerisinde olsa da, sanki dibe vurmuş gibi görünüyor.
Modüler bir sistem kullanarak daha hızlı oluşturun
Gelecekte daha fazla ve daha ucuz daire inşa etmek için SPD, inşaat maliyetlerini düşürmeyi ve onay sürecini kısaltmayı mümkün kılacak modüler bir sistem olan “Hamburg Standardı” üzerinde uzmanlarla birlikte çalışıyor. SPD, kira kontrolünü genişletmek ve üçlü karışımı daha da geliştirmek istiyor. Yeni binalar için şu anda kamu tarafından finanse edilen kiralık konutların üçte birini, özel olarak finanse edilen kiralık konutların üçte birini ve kat mülkiyeti inşaatlarının üçte birini sağlamaktadır.
Yeşiller için bu yeterli değil. İlk etapta yıllık 3 bin 500 sübvansiyonlu ve indirimli daire, orta vadede ise 5 bin konutla orta gelir gruplarının yükünü hafifletmek istiyorlar. Üçte bir karışımını 50/50 modeline genişletmek istiyorlar. Bu şu anlama gelir: Her büyük inşaat projesi en az yüzde 50 sübvansiyonlu daire ve en fazla yüzde 50 özel finansmanlı daire içermelidir. CDU, üçte birlerin karışımını toplumsal bölünmeye karşı kanıtlanmış bir araç olarak görüyor, ancak bunu bölgesel olarak daha esnek hale getirecek. Yeterli sosyal konutun olduğu bölgelerde bunun dışına çıkılması mümkün olmalıdır. Sol bu konuda Yeşiller'e katılıyor. Yeni binalar inşa edilirken, kira ve sosyal güvenlik kontrolleriyle birlikte her yıl en az 5.000 daireye kamu desteği sağlanacak.
SPD, 2011'den bu yana on binlerce sosyal konutun inşa edilmesiyle övünüyor ve “yolunda kalmak” istiyor. Ancak Hamburg Kiracılar Birliği'ne göre hâlâ çok az sayıda var. Yeşiller bu nedenle “işlerin olağan seyrinden” memnun değil. “Hamburg Evi” modelinde konut sakinlerinin net gelirlerinin yüzde 30'unu kira olarak ödemesi gerekiyor. Bunun artması durumunda kira gelir tablosuna göre düzeltilecektir. Sosyal konut eksikliğiyle mücadele etmek için FDP, CDU gibi, yanlış işgal vergisi uygulamasını yeniden uygulamaya koymak istiyor. Bu vergi, Hamburg'da 1990'dan 2002'ye kadar, gelirleri öngörülen asgari oranın üzerinde olan sosyal konut kiracılarından alınmaktaydı. Küçük bir araştırma, dairelerin yaklaşık yüzde 15'inin çok fazla kazanan kişiler tarafından işgal edildiğini ortaya çıkardı.
Sol, sübvansiyonlu tüm dairelerin süresiz olarak sosyal güvenlik kapsamında kalmasını talep ediyor ve aynı zamanda kira tavanı için de baskı yapıyor. Ayrıca kiralık mülklerin kat mülkiyeti haline dönüştürülmesini de yasaklamak istiyor. Yeşiller, sübvansiyonlu konut taahhütünü 40 yıla çıkarmak istiyor. AfD, sosyal konuta yatırım yapmak yerine “Hamburg konut yardımı” sunmak istiyor. Sosyal konut sıkıntısı nedeniyle sosyal konut bulamayan kiracılara mali destek sağlamak istiyor. Düşük gelirli grupların uygun fiyatlı konut alabilmesi için bir “yerel model” sunmayı planlıyor. Bu amaçla “yerel nüfusa” konut sağlanmasında farklı kriterlere dayalı bir puan sistemi kullanılmalıdır. Aynı zamanda şehrin yoğunlaşmasına da temelden karşı çıkıyor.
Yeşiller için aşırı kiralarla mücadeleye yönelik mevcut araçlar yeterli değil. Kira tefeciliğine karşı çevrimiçi raporlama merkezi ile Hamburgluları çok yüksek kiralardan korumak istiyorlar. Sol, spekülatif boş pozisyonların kamulaştırılması çağrısında bulunuyor ve şehir çapında ilk ret hakkını destekliyor. CDU tamamen farklı yerlerden başlamak istiyor. Emlak piyasasındaki baskıyı hafifletmek için daha fazla inşaat yapılması gerekiyor. Bu aynı zamanda tüm onay sürecinin kolaylaştırılmasını da içerir. Gelecekte inşaat ruhsatları mimarlar veya inşaat mühendisleri gibi yeminli uzmanlar tarafından da verilebilecektir.
İnşaatın da ucuzlaması gerekiyor. Devlet, binaların inşaat maliyetlerinin neredeyse yüzde 40'ını vergi ve harçlarla karşılıyor. SPD Ocak 2023'te emlak transfer vergisini yüzde 5,5'e çıkardı, CDU ise bu oranı yüzde 3,5'e düşürmek istiyor. Konut inşaatını teşvik etmek amacıyla aynı zamanda inşaat sektörü için KDV'yi düşürmek, ucuza inşa edilen “E tipi bina”yı teşvik etmek ve daha yüksek sübvansiyonlar yoluyla özel şahısların üzerindeki yükü hafifletmek istiyor. FDP de bunu destekliyor. Ayrıca binalara kat eklemeyi kolaylaştırmak ve çatı katlarının genişletilmesine onay özgürlüğü vermek istiyor. Genel olarak şehir genelinde daha fazla yoğunlaşma taraftarı.
Binaların bu kadar pahalı olmasının bir nedeni, iklimin korunmasına yönelik katı kurallardır. Binaların hayata geçirilmesi için, mevcut yaklaşık 990.000 dairenin iklim açısından nötr hale getirilmesi amacıyla 2045 yılına kadar Hamburg'da en az 40 milyar avro yatırım yapılması gerekiyor. Kuzey Almanya Konut Şirketleri Birliği'ne (VNW) göre bu, ortalama kirayı metrekare başına yaklaşık 3,50 avro artırıyor.
SPD, programında binalarda enerji verimliliğine yönelik tedbirleri sıkılaştırmayacağını ileri sürüyor. Somut olarak bu şu anlama gelir: Zorunlu yenileme standardı olarak Efficiency House 40'ın olmaması. Yeşiller yeni inşaatlarda yüksek standartları korumayı ve aynı zamanda alternatif inşaat malzemelerinin test edilmesine yatırım yapmayı planlıyor. Örneğin geri dönüştürülmüş betonun (R-beton) kullanımının desteklenmesi düşünülebilir.
Pek çok parti, kendi evine sahip olma hayalini gerçekleştirmek isteyenlerin lehine yarışıyor. CDU, mülk satın almayı kolaylaştırmak için “Hamburg parasını” kullanmak istiyor. İki çocuklu bir ailenin gelecekte 30.000 avroya kadar hibe alması gerekiyor.
Ayrıca, ilk kez alıcılar için tapu harçlarından da feragat etmek istiyor. FDP de aynı şeyi öneriyor; ilk mülk için mülk transfer vergisi indirimi de getirecek. AfD de bu kararlarla puan toplamak istiyor. Ancak emlak vergisinin de kaldırılmasını istiyor.
Havva Eusterhus 2006'dan beri WELT ve Welt am Sonntag için yazıyor Hamburg.